小蚝湾地收3标 流标风险仍在

继上次观塘大型重建项目流标后，发展商投地信心持续疲弱。港铁筹划超过20年、位于北大屿山新市镇的小蚝湾车厂项目，第1期发展项目昨日截标。港铁宣布，接获3间发展商或财团入标，独资入标包括长实（1113）及会德丰地产等。至于新地透过发言人表示有参与入标。业界认为，反应较市场预期低，鉴于第一期属该发展区「开荒」阶段，故料发展商入标及分红比例等将较为审慎，仍有流标风险。

可建1900伙 估值最高65亿

根据资料，是次截标的第1期位处于整个项目的西南面，总楼面面积约131万方尺，住宅楼面占约125万方尺，最多可建1,900伙单位，而商场楼面占约6.7万方尺。据报今次条款与以往铁路项目不同，不设补地价条款，但发展商须一次过支付12亿元入场费，并自行建议分红比例。综合市场人士估计，连同补地价在内，第1期估值约39.38亿至65.64亿元，每方尺楼面地价约3,000元至5,000元。

整个小蚝湾车厂发展项目将分4阶段落成，第1至3阶段将建56幢、21至45层高住宅大厦，建筑物高度为主水平基准以上180米至191米，提供约1.5万伙，包括10,720伙私宅及4,280伙公营房屋，住宅总楼面约1,119.46万方尺。至于第4阶段将在第3阶段项目竣工后才动工，预计提供约6,200伙资助房屋，将不设私宅。

会德丰地产：看好发展潜力

昨日代表集团入标的会德丰地产物业发展高级经理何伟锦表示，小蚝湾属新发展区，集团于将军澳日出康城具发展经验，看好小蚝湾发展潜力，所以独资竞投。至于近期发展商投地时出价较低，更有地皮接连流标，何指已反映市况，是次出价已考虑各种因素。

泓亮谘询及评估董事总经理张翘楚认为，今次入标数量不符合预期，原本预计有6份至8份，因此有流标风险。但由于一般铁路项目反应都不俗，流标风险仍是比其它非铁路项目低。对于项目每方尺楼面地价还是维持在3,600元，预计发展中型单位为主，平均面积500至700方尺。

开荒牛投资多 出价势审慎

美联测量师行董事林子彬表示，项目第1期发展规模颇大，入标数量及反应符合市场预期。若按每方尺楼面地价约4,000元计，地皮估值约52.51亿元。他解释指，铁路项目中标发展商需要负责一系列的工程平整，涉及部分车站工程，以及较繁复的施工，将会增加项目发展成本及投资风险，再加上总投资额庞大，故是次入标以大型发展商及财团为主。而且，鉴于第1期属该发展区首个项目，为「开荒」阶段，故料发展商入标及分红比例等将较为审慎。

另一边厢，长实去年12月中以11.61亿元夺得西营盘皇后大道西/贤居里项目，每尺楼面地价约9,554元，较估值下限约1.03万元再低约7.2%。市建局昨公布其馀6份落选标书投标金额，介乎7.08亿至9.5亿元，即长实中标价较次标（9.5亿元）已高约22%。以项目总楼面约12.15万方尺计算，每尺楼面地价约5,826元至7,817元。