2024-05-08 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第四十八期 2016年2月3日] 美国顾问公司Demographia早前公布最新一份《全球楼价负担能力调查》结果，香港连续６年蝉联全球最难负担城市。报告显示截至去年第3季，香港楼价平均是一般家庭每年收入的19倍，即是连续19年不吃不喝才能置业，有关数字更是创下这项调查12年来新高。
调查以楼价中位数除以家庭全年入息中位数来计算，共调查了全球367个城市，包括美国、英国、澳洲等，结果反映这些城市年第三季度的整体住宅楼价负担能力均恶化。
资料显示，2015年第3季楼价中位数升至$556.1万，按年急增14%，而家庭全年入息中位数则只有$29.3万，即是供楼负担比例19倍，家庭年入息中位数追不上楼价升幅，因而远超2014年的17倍足足2倍有多。而紧随其后的澳洲悉尼和加拿大温哥华，则分别是12.2倍和10.8倍。
上述数字非常惊人，香港属「极难负担」城市的第一名，市民根本无法负担昂贵的楼价。新近有不少专家估计香港楼价见顶回落，更会下跌1成，但是最讽刺的是，即使楼市如预期一样的下跌10%，供楼负担比例仍是高达17倍，仍会是蝉联最难负担城市。
由此可见，香港与其他城市的楼价相差很多，令笔者想起在网上见到的一篇文章，内容是说一个香港人与纽西兰朋友的对话，讲及早前有朋友购买了一个$400多万的将军澳「上车盘」，纽西兰朋友听后就好惊讶：「你朋友一定好有钱，系咪House连泳池？」以上的对话，看似是一个笑话，但真心笑不出，因为这是事实，一个「上车盘」已不知不觉升至$400万，价钱媲美豪宅，但面积却是很细。
报告反映香港家庭收入远远追不上楼价的升幅，有能力入市的买家减少，而打工仔的人工又不会大增，那难道成功置业要靠望天打卦？行政长官梁振英发表新一份《施政报告》时，表示楼价不应靠人为的供应短缺维持高企，表明不会「减辣」，同时亦没有提供任何信息会加大调控楼市力度，反映政府无意在短期再推出「辣招」或「加辣」等。
话虽如此，大家并不需要失望，虽则减辣加辣无望，未能大大影响楼价，我们仍可展望其他招数，如金管局再次收紧按揭成数及压测供款占入息比率(DSR)上限等，令置业人士入市成本递增，以提高上车门槛，从而压抑楼价，用以调整供楼负担比例。
根据记录，对上一次政府出大招打压楼市，是上年农历年假期一星期后（2月28日），当年金管局公布新一轮收紧楼按措施，为炽热的楼市降温。数数手指，农历新年快到了，不知道届时政府又会出什么大招呢？
对于是次报告结果，笔者表示无语，只是短短一年，买楼的难度又增加了。当然我们明了楼价的高与低涉及多方面因素，如房屋供应量、大围气氛及买家心态等，现阶段，既然供应不能即时大幅增加，我们唯有展望政府的短期政策可以顺利推出，成功全面检讨土地用途，以有效抑止楼价的上升。
中原城市领先指数(CCL)最新134.95（反映2016/01/18至2016/01/24 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周下跌1.52%，亦较上年同期下跌0.84%。
本周4个分区均录得跌幅，当中九龙区跌幅更是最多，按周下跌2.73%，新报132.15，较上年同期下跌2.91%。而港岛区最新录得147.75，按周下跌1.94%，而较上年同期上升2.67%。而新界(东)及新界(西)区则分别录得140.47及119.31，按周下跌0.78%及0.72%，亦较上年同期下跌0.46%及1.74%。
-- 乐富天马苑低层 $330万易手 --
世纪21富山地产联席董事黄泽龙表示，新近促成乐富天马苑成交，单位为C座骏飞阁低层8室，实用面积351平方尺，建筑面积479平方尺，采1房间隔，向东，室内装修清雅舒适，以$330万（自由市场价）易手，实用面积平均尺价$9,402，而建筑面积平均尺价$6,889。
-- 北角威德阁连天台 $535万获承接 --
世纪21北山地产物业顾问梁佩仪表示，新近录得北角威德阁高层C室成交，实用面积337平方尺，建筑面积438平方尺，2房间隔，附设天台237平方尺，获外区上车客以$535万承接，实用面积平均尺价$15,875，建筑面积平均尺价$12,215，属市价水平。
-- 嘉湖山庄乐湖居高层户 $406.8万获承接 --
祥益地产营业主任林家伦表示，日前录得嘉湖山庄成交，单位为乐湖居4座高层A室，实用面积636平方尺，建筑面积824平方尺，3房2厅，以$406.8万获区内自住/投资客承接，实用面积平均尺价$6,396，建筑面积平均尺价$4,937，属市场价成交。
-- 新屯门中心高层望海景 $390万易主--
祥益地产营业经理黄庆德表示，新近录得新屯门中心成交，单位为10座高层C室，实用面积462平方尺，建筑面积555平方尺，客厅向东拥全海景景观，获区内客以$390万承接，实用面积平均尺价$8,442，建筑面积平均尺价$7,027，属市场价成交。
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由嘉华、信置和南丰联合发展的深湾9号，公布项目最新部署及预告新春优惠。嘉华国际总经理(香港地产)温伟明表示，项目推出新春特别优惠，涉及9号花园洋房单位和11号花园洋房单位，除原先180天成交可减楼价3%，以及4.25%双倍印花税DSD折扣外，买家可额外再获赠成交价15%的现金回赠，优惠总值楼价约21%。 温伟明指出，深湾9号大部分单位已出售，累售399伙，套现约130亿元，并将陆续悉售馀下单位。
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