小蠔灣地收3標 流標風險仍在

繼上次觀塘大型重建項目流標後，發展商投地信心持續疲弱。港鐵籌劃超過20年、位於北大嶼山新市鎮的小蠔灣車廠項目，第1期發展項目昨日截標。港鐵宣布，接獲3間發展商或財團入標，獨資入標包括長實（1113）及會德豐地產等。至於新地透過發言人表示有參與入標。業界認為，反應較市場預期低，鑑於第一期屬該發展區「開荒」階段，故料發展商入標及分紅比例等將較為審慎，仍有流標風險。

可建1900伙 估值最高65億

根據資料，是次截標的第1期位處於整個項目的西南面，總樓面面積約131萬方呎，住宅樓面佔約125萬方呎，最多可建1,900伙單位，而商場樓面佔約6.7萬方呎。據報今次條款與以往鐵路項目不同，不設補地價條款，但發展商須一次過支付12億元入場費，並自行建議分紅比例。綜合市場人士估計，連同補地價在內，第1期估值約39.38億至65.64億元，每方呎樓面地價約3,000元至5,000元。

整個小蠔灣車廠發展項目將分4階段落成，第1至3階段將建56幢、21至45層高住宅大廈，建築物高度為主水平基準以上180米至191米，提供約1.5萬伙，包括10,720伙私宅及4,280伙公營房屋，住宅總樓面約1,119.46萬方呎。至於第4階段將在第3階段項目竣工後才動工，預計提供約6,200伙資助房屋，將不設私宅。

會德豐地產：看好發展潛力

昨日代表集團入標的會德豐地產物業發展高級經理何偉錦表示，小蠔灣屬新發展區，集團於將軍澳日出康城具發展經驗，看好小蠔灣發展潛力，所以獨資競投。至於近期發展商投地時出價較低，更有地皮接連流標，何指已反映市況，是次出價已考慮各種因素。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，今次入標數量不符合預期，原本預計有6份至8份，因此有流標風險。但由於一般鐵路項目反應都不俗，流標風險仍是比其它非鐵路項目低。對於項目每方呎樓面地價還是維持在3,600元，預計發展中型單位為主，平均面積500至700方呎。

開荒牛投資多 出價勢審慎

美聯測量師行董事林子彬表示，項目第1期發展規模頗大，入標數量及反應符合市場預期。若按每方呎樓面地價約4,000元計，地皮估值約52.51億元。他解釋指，鐵路項目中標發展商需要負責一系列的工程平整，涉及部分車站工程，以及較繁複的施工，將會增加項目發展成本及投資風險，再加上總投資額龐大，故是次入標以大型發展商及財團為主。而且，鑑於第1期屬該發展區首個項目，為「開荒」階段，故料發展商入標及分紅比例等將較為審慎。

另一邊廂，長實去年12月中以11.61億元奪得西營盤皇后大道西/賢居里項目，每呎樓面地價約9,554元，較估值下限約1.03萬元再低約7.2%。市建局昨公布其餘6份落選標書投標金額，介乎7.08億至9.5億元，即長實中標價較次標（9.5億元）已高約22%。以項目總樓面約12.15萬方呎計算，每呎樓面地價約5,826元至7,817元。