小蠔灣地收3標 流標風險仍在

文匯報  2023-02-09  #成交行情

繼上次觀塘大型重建項目流標後,發展商投地信心持續疲弱。港鐵籌劃超過20年、位於北大嶼山新市鎮的小蠔灣車廠項目,第1期發展項目昨日截標。港鐵宣布,接獲3間發展商或財團入標,獨資入標包括長實(1113)及會德豐地產等。至於新地透過發言人表示有參與入標。業界認為,反應較市場預期低,鑑於第一期屬該發展區「開荒」階段,故料發展商入標及分紅比例等將較為審慎,仍有流標風險。

可建1900伙 估值最高65億

根據資料,是次截標的第1期位處於整個項目的西南面,總樓面面積約131萬方呎,住宅樓面佔約125萬方呎,最多可建1,900伙單位,而商場樓面佔約6.7萬方呎。據報今次條款與以往鐵路項目不同,不設補地價條款,但發展商須一次過支付12億元入場費,並自行建議分紅比例。綜合市場人士估計,連同補地價在內,第1期估值約39.38億至65.64億元,每方呎樓面地價約3,000元至5,000元。

整個小蠔灣車廠發展項目將分4階段落成,第1至3階段將建56幢、21至45層高住宅大廈,建築物高度為主水平基準以上180米至191米,提供約1.5萬伙,包括10,720伙私宅及4,280伙公營房屋,住宅總樓面約1,119.46萬方呎。至於第4階段將在第3階段項目竣工後才動工,預計提供約6,200伙資助房屋,將不設私宅。

會德豐地產:看好發展潛力

昨日代表集團入標的會德豐地產物業發展高級經理何偉錦表示,小蠔灣屬新發展區,集團於將軍澳日出康城具發展經驗,看好小蠔灣發展潛力,所以獨資競投。至於近期發展商投地時出價較低,更有地皮接連流標,何指已反映市況,是次出價已考慮各種因素。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為,今次入標數量不符合預期,原本預計有6份至8份,因此有流標風險。但由於一般鐵路項目反應都不俗,流標風險仍是比其它非鐵路項目低。對於項目每方呎樓面地價還是維持在3,600元,預計發展中型單位為主,平均面積500至700方呎。

開荒牛投資多 出價勢審慎

美聯測量師行董事林子彬表示,項目第1期發展規模頗大,入標數量及反應符合市場預期。若按每方呎樓面地價約4,000元計,地皮估值約52.51億元。他解釋指,鐵路項目中標發展商需要負責一系列的工程平整,涉及部分車站工程,以及較繁複的施工,將會增加項目發展成本及投資風險,再加上總投資額龐大,故是次入標以大型發展商及財團為主。而且,鑑於第1期屬該發展區首個項目,為「開荒」階段,故料發展商入標及分紅比例等將較為審慎。

另一邊廂,長實去年12月中以11.61億元奪得西營盤皇后大道西/賢居里項目,每呎樓面地價約9,554元,較估值下限約1.03萬元再低約7.2%。市建局昨公布其餘6份落選標書投標金額,介乎7.08億至9.5億元,即長實中標價較次標(9.5億元)已高約22%。以項目總樓面約12.15萬方呎計算,每呎樓面地價約5,826元至7,817元。

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